“매장 임대료 좀 깎아주세요” 임대료 감액청구권이란?
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“매장 임대료 좀 깎아주세요” 임대료 감액청구권이란?
  • 승인 2021.08.22 11:27
  • 이상혁 기자
  • editor@ilovepcbang.com
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정식 명칭은 ‘차임 등의 증감청구권’
작년 9월 29일 상가건물임대차보호법 개정안에 담겨
청구권에 강제력 없어 실효성 의문, 임차인 불이익도 우려

최근 정부와 국회를 비롯한 정치권에서는 코로나19로 생존의 위기에 직면한 자영업·소상공인들을 위해 다양한 지원정책을 내놓고 있다. 특히 PC방 업주들에게도 큰 부담인 매장 임대료 문제를 해결하기 위한 법 개정도 이어지고 있다.

착한 임대인 세액공제로 시작해 코로나19로 인해 임대료를 연체한 경우 임대인이 계약을 해지할 수 없도록 한 것과, 반대로 코로나19로 인해 폐업할 경우 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있도록 한 상가건물임대차보호법 개정 등이 여기에 포함된다.

PC방 업주들에게는 다소 생소할 수 있지만 상가건물임대차보호법에는 제1급 감염병에 의한 경제사정의 변동이 있을 경우 임차인이 임대료나 보증금을 감액해달라고 청구할 수 있는 ‘차임 등의 증감청구권’이 포함되어 있다.

일명 ‘임대료 감액청구권’이라 불리는 ‘차임 등의 증감청구권’은 코로나19로 매출이 급감해 사업 기반이 흔들리는 자영업·소상공인들에게 일시적이라도 매장 임대료 부담을 줄여주기 위해 마련된 것으로, 작년 9월 29일부터 시행된 상가건물임대차보호법 개정안의 일부다.

당시 개정안의 핵심은 임대료가 밀렸을 때 임대인이 행사할 수 있는 권리에서 코로나19로 매출이 급감한 경우를 제외하는 것이었다. 기존에는 임대료가 3개월 이상 밀릴 경우 임대인은 임대차계약을 해지하거나 계약갱신을 거절할 수 있고 권리금 회수 기회를 부여하지 않아도 됐다.

그러나 코로나19로 인한 경제적 어려움이 바탕일 경우 임차인을 보호할 수 있는 장치가 마련되어야 한다는 목소리가 높았고, 이에 국회는 상가건물임대차보호법을 개정하면서 임대료나 보증금을 감액해달라고 요구할 수 있는 ‘임대료 감액청구권’도 포함시켰다.

소관부처인 법무부에 따르면 법 시행 이전의 상가임대차계약에도 ‘임대료 감액청구권’을 행사할 수 있다. 다만, 임대인의 권리 보호를 위해 감액된 이후 임대인이 다시 증액을 청구할 경우 기존 임대료에 달할 때까지는 증액 상한선인 5% 비율을 적용하지 않도록 했다.

하지만 이 ‘임대료 감액청구권’이 실효성이 없다는 비판 여론이 일고 있다. 임대인이 감액청구를 거부할 경우 강제할 수 있는 조항이 없고, 당사자 간 해결이 어려워 법원의 판단을 요구해도 조정절차에서 대부분 무산되기 때문이다. 오히려 임차인은 다음 임대계약에서 불이익을 당할 수도 있다.

실제 대한법률구조공단에서 발표한자료에 따르면 2020년 1월부터 2021년 3월까지 임차인이 임대인을 상대로 감액청구권을 행사한 사례는 총 27건, 이 가운데 임대인이 청구를 받아들인 조정 성립 사례는 4건에 불과한 것으로 알려졌다.

이같이 실효성 없는 ‘임대료 감액청구권’이 제대로 발휘되기 위해서는 사안에 타당성이 있을 경우 일정 범위 내에서 의무적으로 받아들이게 하거나 임대인에게 강제할 수 있는 조항을 포함해 서둘러 법을 개정해야 한다. 실제에 적용되지 못하는 쓸모없는 법률 사법(死法)은 없느니만 못하기 때문이다.


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