아이러브PC방은 [기고] 코너를 통해 하나점포 김민수 대표의 PC방 매매동향 및 시장상황 등에 대한 다양한 정보를 전달하고자 합니다. 해당 기고는 아이러브PC방의 편집방향과 다를 수 있습니다.

무더운 여름이다. 자녀들의 방학을 맞이하는 부모님들은 하루 종일 집에 있는 아이들 등쌀에 하루 빨리 개학이 오길 바라지만 PC방 업주들은 방학 성수기가 하루라도 더 길어지길 바라는 심정으로 매해 여름을 맞이한다.

학생들의 여름방학과 함께 찾아온 성수기는 PC방 매매시장에도 적지 않은 영향을 미친다. 시장 상황을 지켜보던 예비 창업자들이 높아진 가동률에 자극을 받기 시작하면서 많은 창업 문의를 하기 때문이다.

이 시기에는 특히 초보 창업자들이 양수의뢰를 하는 경우가 많은데, 필자가 직접 경험한 사례를 예를 들어 PC방 사업체 매매 시 양도인(사업체를 파는 이) 및 양수인(사업체를 인수하는 이)이 주의할 점 몇 가지를 아이러브PC방 독자들에게 당부해드리려고 한다. 경험자들 입장에서는 아주 기본적인 사항들이 있을 수 있으나 무경험자들을 우선 고려한 것들이다.

“양수할 사업체의 부동산등기부등본 꼭 확인하세요”
전화로 오는 문의사항 중 가장 안타까운 상황이 부동산등기부등본 확인을 하지 않아 PC방이 건물의 경매로 인해 장사할 권리를 잃거나 매도 자체가 불가한 상황이 되었을 경우다. 사실 이러한 상황이 된다면 도움이 불필요할 정도로 상황이 심각해진 이후다.

등기부등본은 사업목적이 아닌 주거목적으로 부동산을 취하더라도 꼭 확인할 사항이지만 사업체는 특히 운영권을 주고받는 권리계약 이전에 부동산등기부등본을 가장 먼저 확인해야 한다.

그 이유는 사업체가 입점한 건물이 임대인의 채무불이행이나 세금체납으로 경매로 넘어가는 경우 업주는 임차권을 잃어 보증금, 권리금, 시설비 모두를 잃게 되며, 강제로 쫓겨나가는 최악의 상황이 벌어질 수 있기 때문이다.

또한 이러한 위험성을 권리 계약 후에 발견하여 해약을 요구할 경우 권리계약금을 돌려받지 못하는 상황이 발생되므로 등기부 등본은 사업체권리양도양수계약 이전에 꼭 확인하길 바란다.

만약 등기부등본 열람 시 일정금액의 근저당설정이 되어있다면 토지대장을 열람해 토지의 공시지가로 시세를 가늠해보도록 하며, 적당한 비율 내에서 근저당 설정이 되어있을 경우는 불안감을 가질 필요는 없다. 단, 개인 및 금융기간으로 부터의 압류를 비롯해 가압류 조치나 구청, 세무서 등의 공공기간이 세금체납에 따른 압류, 가압류를 취했을 경우 이에 대한 사유를 꼭 알아봐야 한다.

“매도인이 매출 사실에 관한 책임을 갖도록 계약서특약사항을 기입하세요”
최근에는 흔치 않은 일이지만 과거 PC방 매도 문의를 하시는 업주들 중에는 매출표 공개에 다소 예민한 반응을 보이는 경우가 많았다. 구두 상으로 높은 매출이라 주장하며 적지 않은 권리금을 요구하지만 ‘장사는 가게를 인수한 사람이 운영하기 나름’이라는 논리를 앞세우고 매출표 공개를 거부하거나 높은 매출이 표시된 허위 매출표를 제시하더라도 이에 대한 책임은 지지 않겠다는 분들이 종종 있었다. 지금과 같이 조작이 어려운 정교한 시스템의 PC방 관리 프로그램이 보편화되기 이전의 PC방 매출은 점주가 충분히 조작할 수 있었다.

매출을 높게 조작한 사업체 매매가 이루어질 경우 이로 인해 양수인에게 피해가 발생해 분쟁이 생기면 이에 대한 책임을 따지는 일은 여간 힘들고 번거로운 것이 아니며, 소송으로 갈 경우 이는 민사로 그치지 않고 형사소송까지 갈 수도 있는 악질적인 사건이기 때문에 혹시나 모를 상황을 대비해 계약서에 매출자료 작성 시 책임 소재를 따지는 문구를 꼭 기입해야 한다. 1차적으로 양수인에게 피해가 발생되겠지만 이에 대한 책임을 분명히 해 시간이 걸리더라도 피해보상을 명확하게 받을 수 있도록 하기 위함이다.

보통 PC방 권리금이라 하면 양도인이 투자한 시설과 매출에 따른 가치를 따져 지급하는 금액을 합한 금액이라 생각하면 된다. 때로는 아주 열악한 매출로 인해 저렴한 권리금으로 사업체를 넘기게 돼 위와 같은 특약 사항이 불필요한 경우가 있지만 현재 매장의 수익을 고려해 권리금이 지급될 경우에는 ‘양도인이 양수인에게 제공한 매출자료가 어떠한 조작이 없으며 실제 발생한 매출과 같음을 확인하고 이에 대한 책임을 갖겠다’는 특약사항이 기입돼야 차후 행여나 발생될 수 있는 불미스러운 상황을 명확하게 해결할 수 있다.

또한 양도인의 책임은 ‘본인이 운영했을 당시의 매출이 본인이 제공한 매출자료와 다름이 없음’에 한한 것이며, ‘양수인이 사업체 인수 후 매출을 하락시켰을 경우는 책임을 갖지 않기’ 때문에 본인의 사업체 매출에 관해 자신이 있는 양도인이라면 이와 같은 특약사항 기입을 피할 이유는 없을 것이다.

앞으로 몇 회에 걸쳐 필자의 경험을 바탕으로 한 PC방 양도인, 양수인 매매 시 유의할 점을 다뤄보고자 한다. 대부분 생계를 위해 노력하는 업주들의 피해를 최소화하기 위함이므로 PC방 창업 및 매매를 유념하고 계신 분들은 조금이라도 관심을 가져주길 바라며, 다음 시간에는 매매 유경험자들도 대부분 생각하지 못한 유의사항들까지 소개할 예정이다.

하나점포 대표 김민수