이 기사는 月刊 [아이러브PC방] 6월호(통권 295호)에 게재된 기사입니다.

 

말도 많고 탈도 많았던 상가 권리금 법제화가 시행됐다. 상가 권리금 법제화는 일부 연예인들의 임대차 거래에서 발생한 분쟁이 이슈화되면서 정치권과 정부가 그동안 법적으로 인정하지 않았던 이른 바 ‘바닥 권리금’을 처음으로 법에 명시하도록 하는 내용이다.

상가 권리금 법제화는 2014년 1월부터 시작됐다. 민병두 의원이 발의한 상가권리금보호에관한특별법안 제정안, 서기호 의원과 김진태 의원이 발의한 상가건물임대차보호법 일부개정법률안 등이다. 특히 김진태 의원이 발의한 개정안은 정부 의견이 반영된 개정안이다.

처리 과정에서는 논란도 많았다. 내용을 보강해야 한다는 의견도 많았고, 공청회와 토론회도 잇따라 개최됐다. 최종적으로 법제사법위원장이 3개 법안을 통합한 대안입법으로 상가건물임대차보호법 일부개정법률안을 발의했고 지난 5월 12일 국회 본회의에서 처리됐다.

이번 상가 권리금 법제화는 부칙에서 공포 후 즉시 시행하도록 하는 법률이다. 정부는 이번 법안이 국회 본회의에서 처리된 다음날인 5월 13일 공포했고, 공식적인 시행 시점은 5월 15일이다.

PC방도 권리금에 민감할 수밖에 없는 업종이다. 일부 PC방 업주들의 성장발판을 살펴보면 성공적으로 PC방을 운영한 후 매매를 통해 자본력을 키우는 방식이었다. 그만큼 상가 권리금 법제화는 PC방 업주들이 반드시 주목해야 할 내용이다.

법 시행 후 최초 계약 및 갱신부터 대항력 인정
먼저 기억해야 할 것은 상가 권리금 법제화로 인해 새롭게 발생하는 대항력과 권리금 등의 내용이 모든 상가건물임대차에 적용된다는 점이다. 그동안에는 ‘바닥 권리금’의 경우 법률에서 명시되지 않았기 때문에 인정받지 못했고, 상가건물 임대차보호법 자체가 서울 지역의 경우 4억 원 이하, 과밀억제권역의 경우 3억 원 이하에만 적용됐었다.

 

하지만 권리금의 경우 모든 상가건물임대차에 적용되기 때문에 모든 임차인이 권리를 주장할 수 있게 됐다. 다만, 부칙에서는 대항력이 발생하는 시점을 명시하고 있다. 상가 권리금 법제화가 시행된 이후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용하도록 했다. 이에 따라 기존 PC방 업주는 5월 15일 이후 체결하거나 갱신한 계약부터 적용된다.

권리금에 대한 내용을 법률적으로 정의한 내용도 신설됐다. 10조의3(권리금의 정의 등)의 1항에서는 ‘권리금이란 임대차목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다’고 규정했고, 2항에서는 ‘권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다’고 규정했다.

임대인 규제 강화, 손해배상청구도 가능
무엇보다 PC방 업주들이 주목해야 할 내용은 신설된 10조의4(권리금 회수기회 보호 등)다. 내용을 살펴보면 ‘임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다’고 명시했다.

권리금 거래를 방해하는 행위란 △임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 △임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 △임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 등이다.

하지만 △임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 △임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나, 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 △임대차목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 △임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우는 제외다.

또한 임대인이 권리금을 지급받는 것을 방해해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 규정했다. 다만, 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효가 소멸된다.

또한 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달할 경우에는 임대인이 계약을 해지하는 것이 정당하며, 권리금에 대한 평가기준은 국토교통부장관이 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시해 정한다. 이 감정평가 결과는 손해배상청구 규모와도 직결될 전망이다.

앞으로 주목해야 할 내용은?
PC방 업주들이 가장 민감할 수밖에 없는 내용은 국토교통부에서 발표하는 평가기준이다. 국토교통부는 지난 5월 18일, 감정평가 실무기준 일부개정안 행정예고문을 발표했다. 주요내용은 △권리금 및 유형·무형재산에 대한 정의 △권리금 감정평가의 원칙과 방법 신설 △유형, 무형 재산의 개별 평가 △유형재산에 원가법 적용 △무형재산에 수익환원법 적용 등이다. 이 같은 행정예고문은 권리금 산정 기준으로 작용하기 때문에 주목해야 한다.

아울러 추가적인 개정 요구가 있을 전망이다. 건물주가 변경되는 과정에서 발생할 수 있는 분쟁에 대해서는 기준점이 마련되어 있지 않다. 또한 대형 PC방의 경우 권리금을 제외할 경우 상가건물임대차 보호법을 적용받지 못해 보증금이나 임차료 등의 보호가 어렵다. 추가적으로 내용을 보강해야 한다는 목소리가 높아질 것으로 전망되는 이유다.

한편, 국토교통부는 지난 5월 27일부터 표준 권리금 계약서를 배포했다. 지자체에서도 홈페이지나 민원실에서 배포를 준비 중인 것으로 알려졌다. 표준 권리금 계약서는 거래 당사자들이 임의로 수정, 삭제, 추가해 사용할 수 있다.

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