- 한국부동산사업협동조합의 상권, 입지, 권리금에 대한 강연 인기

모든 자영업종은 창업단계에서 첫 번째 단계가 부동산에서 출발한다. 좋은 상권과 입지조건에 따라 흥망성쇠가 좌우될 가능성이 높기 때문이다. 한국인터넷문화콘텐츠협동조합(이사장 최승재, 이하 콘텐츠조합) 워크숍에서 이와 관련한 강연이 진행돼 눈길을 끌었다.

강연자로는 한국부동산사업협동조합 나용규 연구소장이 참여했고, 주로 입지와 권리금에 대한 주제로 강연을 이어나갔다. 일반적으로 대중에게 많이 공개되어 있는 부동산 정보가 다루어지기도 했지만, 보다 전문적인 내용들도 다루어지면서 PC방 업주들의 관심을 끌었다.

먼저 상권과 입지에 대한 개념정리가 있었다. 상권분석은 상권 전체의 성쇠 여부를 파악하는 것이고, 입지분석은 개별점포의 성패여부를 파악하는 행위라는 것이다. 상권이 좋은 지역이라도 업종에 따라서는 입지조건에 따라 성패가 갈릴 수 있다는 것이 요지다.

먼저 입지분석에서는 1단계가 입지선정 시나리오를 작성하는 것이다. 자금규모, 다킷 고객층, 거주지와의 거리, 점포크기, 상권크기 등이 고려되어야 한다. 2단계에서는 조건에 부합하는 상권후보와 입지후보를 선정하는 것이고, 3단계에서는 상권에 영향을 미치는 지형지세, 점포숫자, 배후지 세대수, 교통망 연계성 및 도로저건, 대형평의시설, 장애물시설 등을 파악한다.

나용규 소장은 특히 횡단보도의 유무를 예로 설명하며, 공동의 이익을 위해 특정 상권이 연합해 유리한 지역에 횡단보도를 설치하는 등 팁을 제공하기도 했다. 이러한 과정들을 부동산에서는 MD라고 부른다며, 콘텐츠조합과의 협업 내용에 따라 PC방 업주들에게 이와 같은 기획성 팁을 제공할 수 있다고 언급했다.

또한 상권분석에 대한 강연도 이어졌다. 상권분석 지도작성 시에는 500m 이내 경쟁업소 위치 표시, 유동인구 파악, 타킷 고객 동선, 교통 기관별 표시(역, 정류장, 횡단보도 등), 집객력 있는 지역 시설 및 핵심점포(은행, 관공서, 대형슈퍼마켓, 롯데리아 등), 상권 내 입지등급(A, B, C) 등을 포함하고, 상권의 범위는 1천 제곱미터로 한다. 보통 점포의 숫자가 20~30개 미만인 지역은 상권으로 보지 않는다.

특히 상권을 분석할 때에는 지대가 낮은 곳이 좋고, 경사가 졌거나 높은 곳은 피하는 것이 좋다. 또 상권단절 요인을 파악하는 것도 중요한데, 6차선 이상의 도로, 공원, 철길, 하천 등은 상권을 분산시킬 가능성이 높다. 또 지하철역이 위치해 있더라도 경사진 곳이라면 유동인구가 흘러갈 가능성이 높고, 보도폭이 좁은 곳도 피하는 것이 좋다.

아울러 권리금과 관련해서는 크게 두가지 종류를 설명했다. 영업권과 시설에 대한 보전금액, 입지 선점에 대한 프리미엄(일명 ‘바닥권리금)에 따라 구분된다. 권리금은 일반적으로 법령에서 보장하는 것은 아니다. 관습으로 인정되는 금액이며, 보통 건물주가 개입하는 경우는 드물다. 또한 공정가격은 존재하지 않지만, 권리금 산정의 근거는 파는 사람의 기회비용조인 ’1년 동안의 순이익‘을 기준으로 한다.

한편, 한국부동산사업협동조합은 콘텐츠조합과 MOU를 체결하고 PC방 사업에 최적화된 입지조건을 연구개발해 제공할 방침이며, 스마트워크 센터 개발 및 기업형 PC방 투자 유치 등 적극적인 지원을 아끼지 않겠다고 설명했다.